Immobilienbewertung

Gutachten können Ihnen helfen bei

Kauf oder Verkauf eines Grundstücks
Entscheidungen bei Kapitalanlagen
Scheidung (z.B. Zugewinnausgleich)
Beleihung (Sachwertermittlung)
Erbauseinandersetzung (z.B. Pflichtteilsbestimmung)
Vermögensaufstellung
Enteignungs-/ Entschädigungsverfahren
Zwangsversteigerung
steuerlichen Anlässen (Entnahmen, Erbschaft, etc.)
Gegengutachten/Gutachtenüberprüfung

Hierfür liefere ich Ihnen

Verkehrswertgutachten für

unbebaute Grundstücke
bebaute Grundstücke
grundstücksgleiche Rechte
Wohn- und Gewerbeimmobilien
Spezialimmobilien (Hotels, Altenpflegeheime, Tankstellen, Autohäuser, etc.)
Wohnungs- und Teileigentum
Erbbaurechte
Rechte und Belastungen an Grundstücken
Wohnungs- und Nießbrauchrechte
Baulasten und Dienstbarkeiten
Altenteilsregelungen mit/ohne Pflegeverpflichtung
Wertermittlung in Bodenordnungsverfahren
Städtebauliche Sanierung, Enteignung, Umlegung

Das Verkehrswertgutachten:

Der Verkehrswert als der marktfähiger Preis der Immobilie wird mit Hilfe geeigneter Bewertungsverfahren ermittelt. Die Auswahl des oder der Bewertungsverfahren erfolgt dabei nicht nur nach der derzeitigen Nutzung der Immobilie sondern auch unter Berücksichtigung der zukünftigen Nutzung.

Die Wertermittlung von Grundstücken ist in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelt. In der ImmoWertV sind die folgenden drei Wertermittlungsverfahren definiert:

Sachwertverfahren:

Der Sachwert ist vergangenheitsorientiert. Er ergibt sich aus dem Wert des Bodens sowie der baulichen Anlagen und der sonstigen Anlagen.

Für die Verkehrswertermittlung ist der Sachwert nur dann maßgeblich, wenn es sich nicht um ein Renditeobjekt handelt. Ausgesprochene Sachwertobjekte sind in der Regel selbstgenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser, öffentliche Gebäude sowie Sakralbauten. Darüber hinaus kann der Sachwert zu Kontrollzwecken zusätzlich zum Ertragswert ermittelt werden.

Ertragswertverfahren:

Grundlage für die Ermittlung des Ertragswertes sind die zukünftigen Renditeerwartungen.

Dabei werden die folgenden Einflussfaktoren berücksichtigt:

Nachhaltig erzielbare Erlöse
Nachhaltig anfallende Kosten
Liegenschaftszinssatz
Begrenzte Nutzungsdauer des Gebäudes
Unbegrenzte Nutzungsdauer des Bodens

Vergleichswertverfahren:

Für die Ermittlung des Vergleichswerts ist eine ausreichende Anzahl von Vergleichspreisen notwendig. Für die Ermittlung der Vergleichspreise werden die Kaufpreise von Grundstücken herangezogen, die mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmende Grundstücksmerkmale aufweisen. Änderungen der allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt oder Abweichungen einzelner Grundstücksmerkmale wird durch Indexreihen oder Umrechnungskoeffizienten Rechnung getragen.

Umfang des Immobiliengutachtens:

In Bezug auf den Umfang des Immobiliengutachtens ist zwischen einem ausführlichem Verkehrswertgutachten und einer Marktwertanalyse zu unterscheiden. Das ausführliche Verkehrswertgutachten ist in der Regel für Gerichte und Finanzämter erforderlich und enthält ausführliche Herleitungen und Erläuterungen der verwendeten Eingangsparameter. Bei der Marktwertanalyse wird auf ausführliche Herleitungen und Erläuterungen der verwendeten Eingangsparameter verzichtet. Diese Gutachtenform eignet sich bei Kauf oder Verkauf einer Immobilie zur Preisfindung. Die Honorare für die Marktwertanalyse liegt unter der desdes Verkehrswertgutachtens.

Erforderliche Unterlagen

Für die Gutachtenerstellung werden die folgenden Unterlagen bzw. Informationen benötigt:

Kopie des aktuellen Grundbuchauszugs
Aktuelle Flurkarte / Lageplan
Bauzeichnungen (Grundrisse, Schnitte, Ansichten)
Bebauungsplan des Grundstücks
Kubatur, Wohn- und Nutzflächenberechnung
Kopie der Teilungserklärung bei Eigentumswohnungen
Auszug aus dem Baulastenkataster
Angaben zum Baugrund und Altlasten
Angabe des Baujahrs
Angaben zu durchgeführten Modernisierungen und baulichen Erweiterungen
Aktuelle Zusammenstellung der Mieterträge (Kopien der Mietverträge)
Angaben zu Bewirtschaftungskosten, weitere Grundstückserträge
Angaben zu sonstigen wertbeeinflussenden Gegebenheiten (z.B. Nießbrauchs- und Wohnrechte, nicht eingetragene Lasten oder Rechte, Denkmalschutz, Überbauten, usw.)

Bei Bedarf unterstützen wir Sie gerne bei der Beschaffung dieser Unterlagen und Informationen.